ประมูลกรมบังคับคดีครั้งแรก ต้องทำอะไรบ้าง ทีละขั้น (2569)

คำตอบสั้นๆ ก่อน: การประมูลครั้งแรกมี 4 ช่วงเวลาที่ต้องรู้ คือ ก่อนวันนัด วันประมูลจริง ภายใน 15 วันหลังชนะ และวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละช่วงมีสิ่งที่ต้องเตรียมต่างกัน และมือใหม่มักพลาดเพราะไม่รู้รายละเอียดเล็กๆ ที่ไม่มีใครบอก เช่น ต้องเตรียมเงินหลักประกันเท่าไรตามราคาประเมิน หรือราคาจะลดลงเท่าไรถ้าไม่มีคนสู้ราคา บทความนี้เรียงทุกอย่างเป็นไทม์ไลน์ที่ทำตามได้จริง

คู่มือนี้เน้นภาคปฏิบัติสำหรับคนที่จะไปประมูลเป็นครั้งแรก หากต้องการทำความเข้าใจภาพรวมกระบวนการขายทอดตลาดทั้งระบบก่อน อ่านที่ ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี ฉบับสมบูรณ์ หรือเวอร์ชันอธิบาย 6 ขั้นตอนหลักที่ วิธีประมูลที่ดินขายทอดตลาดทีละขั้น

ก่อนวันนัด: ทำอะไรบ้างในช่วงนับถอยหลัง

อย่ารอให้ถึงวันนัดแล้วค่อยเตรียมตัว ช่วงก่อนวันประมูลคือช่วงที่สำคัญที่สุด

• หาทรัพย์และอ่านประกาศขายทอดตลาดให้ครบทุกบรรทัด ประกาศคือเอกสารที่บอกเกือบทุกอย่าง ทั้งราคาประเมิน จำนวนหลักประกันที่ต้องวาง ภาระผูกพัน และเงื่อนไขการขาย
• ลงพื้นที่ดูสภาพจริง แม้เข้าไปดูภายในไม่ได้ ก็ควรไปดูภายนอก ทางเข้าออก และสังเกตว่ามีคนอาศัยอยู่หรือไม่ อ่านวิธีตรวจสอบแบบละเอียดที่ ดูยังไงว่าทรัพย์ประมูลนี้มีคนอยู่หรือเปล่า
• คุยกับธนาคารล่วงหน้าถ้าจะใช้สินเชื่อ เพื่อประเมินวงเงินคร่าวๆ ก่อนตั้งงบประมูลจริง
• ตั้งเพดานราคาสูงสุดที่ยอมจ่าย จากราคาประเมินและราคาตลาดจริงในพื้นที่ แล้วยึดตามนั้นในวันจริง ไม่ใช้ตามอารมณ์การแข่งขัน

เอกสารและเงินที่ต้องพกไปวันจริง

ตามหลักเกณฑ์ทั่วไปที่ธนาคารพาณิชย์เผยแพร่ไว้ เอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้

• บัตรประจำตัวประชาชน (หรือบัตรข้าราชการ/รัฐวิสาหกิจ) ตัวจริงพร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้องแล้ว 1 ชุด
• กรณีซื้อในนามนิติบุคคล ต้องมีหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนออกให้ไม่เกิน 1 เดือน
• กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นประมูลแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมสำเนาบัตรประชาชนทั้งผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ เซ็นรับรองสำเนาถูกต้องทุกฉบับ (จุดนี้มือใหม่มักลืมเรื่องอากรแสตมป์ ทำให้เอกสารไม่สมบูรณ์หน้างาน)
• เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่ายสำนักงานบังคับคดี สำหรับวางเป็นหลักประกันก่อนมีสิทธิ์สู้ราคา

ตารางเงินหลักประกันตามราคาประเมิน (หลักเกณฑ์ทั่วไป)

ตัวเลขต่อไปนี้เป็นหลักเกณฑ์ทั่วไปที่พบบ่อย แต่จำนวนจริงต้องยึดตามประกาศขายทอดตลาดของทรัพย์แต่ละรายการเป็นหลักเสมอ เพราะอาจต่างกันได้

ราคาประเมิน	เงินหลักประกันโดยประมาณ
ไม่เกิน 500,000 บาท	ไม่น้อยกว่า 5% ของราคาประเมิน
ตั้งแต่ 500,000 บาท	50,000 บาท
ตั้งแต่ 1,000,000 บาท	250,000 บาท
ตั้งแต่ 5,000,000 บาท	500,000 บาท
ตั้งแต่ 10,000,000 บาท	1,000,000 บาท
ตั้งแต่ 20,000,000 บาท	2,500,000 บาท
ตั้งแต่ 50,000,000 บาท	5,000,000 บาท
ตั้งแต่ 100,000,000 บาท	10,000,000 บาท

หมายเหตุ: เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับลูกหนี้ หรือคู่สมรสของลูกหนี้ที่ศาลอนุญาตแล้ว อาจได้รับการยกเว้นไม่ต้องวางหลักประกันในบางกรณี แต่ถ้าประมูลได้จะต้องวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามสัดส่วนของราคาเริ่มต้นในวันนั้นแทน อ่านการเตรียมเงินก้อนอื่นที่ต้องเผื่อไว้ทั้งหมดที่ ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ต้องเตรียมเงินเท่าไร

วันประมูลจริง เกิดอะไรขึ้นบ้าง นาทีต่อนาที

1. ลงทะเบียนและวางเงินหลักประกัน กรอกแบบฟอร์มของกรมบังคับคดี วางเงินหลักประกันต่อเจ้าหน้าที่การเงิน
2. รับป้ายประมูลและลำดับ เมื่อลงทะเบียนเสร็จ จะได้รับป้ายประมูลไว้ยกเสนอราคา
3. ฟังเจ้าหน้าที่อธิบายเงื่อนไขโดยสังเขป ก่อนเริ่มประมูลจริง
4. เริ่มประมูลด้วยราคาเริ่มต้น การเสนอราคาทำด้วยวาจา ผู้เข้าประมูลยกป้ายเพื่อเสนอราคาแข่งกัน
5. ถ้าไม่มีผู้เสนอราคาในครั้งนั้น ตามหลักเกณฑ์ทั่วไปที่พบบ่อย การประมูลมักกำหนดไว้ 4 ครั้งต่อทรัพย์ 1 รายการ โดยครั้งที่ 2 ราคาเริ่มต้นมักลดลงเหลือประมาณ 90% ครั้งที่ 3 เหลือประมาณ 80% และครั้งที่ 4 เป็นต้นไปเหลือประมาณ 70% ของราคาเริ่มต้นเดิม (รายละเอียดจริงยึดตามประกาศแต่ละรายการ)
6. ปิดการประมูล เมื่อเจ้าหน้าที่ขานราคาสูงสุด นับ 1 ถึง 3 แล้วเคาะไม้ ถือว่าการประมูลเสร็จสมบูรณ์ ผู้เสนอราคาสูงสุดเป็นผู้ชนะ

ข้อควรรู้: เมื่อประมูลได้แล้ว จะขอเปลี่ยนแปลงหรือเพิ่ม-ลดชื่อผู้ซื้อไม่ได้ จึงควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าชื่อที่ลงทะเบียนถูกต้องตามที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์จริง

หลังชนะประมูล: ต้องทำอะไรภายใน 15 วัน

หลักประกันที่วางไว้จะถูกนับเป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ประมูลได้ ส่วนที่เหลือต้องชำระให้ครบ ภายในกำหนดที่ระบุในสัญญา โดยทั่วไปประมาณ 15 วัน หากยังไม่พร้อมด้วยเหตุผล เช่น อยู่ระหว่างรวบรวมเงินหรือรอผลอนุมัติสินเชื่อ สามารถยื่นเรื่องขอขยายเวลาต่อเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีได้ ซึ่งตามหลักเกณฑ์ทั่วไปจะพิจารณาขยายให้ไม่เกิน 3 เดือน และมักขยายได้เพียงครั้งเดียว หลังจากนั้นจะไม่สามารถขอขยายต่อได้อีก

หากชำระเงินไม่ทันกำหนดและไม่ได้รับการขยายเวลา เงินหลักประกันที่วางไว้อาจถูกริบ และกรมบังคับคดีจะนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดใหม่ หากขายได้ราคาต่ำกว่าเดิม ผู้ซื้อเดิมอาจต้องรับผิดชอบส่วนต่างด้วย ความเสี่ยงนี้อธิบายไว้แบบเต็มที่ ประมูลได้แล้วกู้ไม่ผ่าน: ความเสี่ยงที่คนไม่รู้

วันโอนกรรมสิทธิ์: ขั้นตอนสุดท้าย

เมื่อชำระเงินครบถ้วนแล้ว เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีจะมอบเอกสารที่เกี่ยวข้องให้ผู้ซื้อนำไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ สำนักงานที่ดิน ในเขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ผู้ซื้อต้องชำระค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่เกี่ยวข้องตามปกติ เมื่อโอนเสร็จจึงถือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ หากทรัพย์ยังมีผู้อยู่อาศัยเดิม ขั้นตอนถัดไปคือการขอหมายบังคับคดีขับไล่ อ่านสิทธิและกระบวนการที่ ประมูลบ้านได้แล้ว แต่เจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก ทำยังไง

ข้อผิดพลาดที่มือใหม่มักเจอ

• ลืมเผื่อค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าส่วนกลางค้าง ค่าซ่อมแซม หรือค่าขับไล่ผู้อยู่อาศัย ทำให้งบประมาณบานปลายทั้งที่ราคาประมูลดูถูก อ่านรายการทั้งหมดที่ ค่าใช้จ่ายแอบแฝงตอนซื้อทรัพย์บังคับคดี
• ไม่ได้เตรียมวงเงินกู้ล่วงหน้า แล้วมาเร่งขอสินเชื่อหลังชนะประมูล ซึ่งอาจไม่ทันกรอบเวลา 15 วัน
• ลืมเอกสารมอบอำนาจหรืออากรแสตมป์ ทำให้ไม่สามารถประมูลแทนคนอื่นได้ในวันจริง
• ไม่รู้ว่าทรัพย์อาจถูกถอนจากการขายได้ในบางกรณี หากเจ้าหนี้และลูกหนี้ตกลงกันได้ภายหลัง แม้จะพบไม่บ่อย แต่ในกรณีนี้ผู้ซื้ออาจต้องยินยอมโอนกรรมสิทธิ์กลับคืน มือใหม่ควรรู้ความเสี่ยงนี้ไว้ล่วงหน้าเพื่อไม่ตกใจถ้าเจอเข้าจริง

ตารางสรุปไทม์ไลน์การประมูลครั้งแรก

ช่วงเวลา	สิ่งที่ต้องทำ
ก่อนวันนัด	อ่านประกาศ ตรวจทรัพย์จริง คุยธนาคาร ตั้งเพดานราคา
ก่อนเข้าห้องประมูล	เตรียมเอกสารครบ วางเงินหลักประกันตามตาราง
วันประมูล	ลงทะเบียน รับป้าย ฟังเงื่อนไข สู้ราคา
ภายใน 15 วันหลังชนะ	ชำระเงินส่วนที่เหลือ หรือยื่นขอขยายเวลา (ไม่เกิน 3 เดือน)
หลังชำระครบ	โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

เริ่มสำรวจทรัพย์ที่จะเปิดประมูลจริงได้แล้ววันนี้

ก่อนไปประมูลครั้งแรก ลองสำรวจทรัพย์ที่กำลังจะเปิดประมูลจริงเพื่อฝึกอ่านประกาศและประเมินราคาไปพร้อมกันได้ที่ปฏิทินนัดขายทอดตลาดของ TeedinIQ หรือดูราคาที่เคยขายสำเร็จจริงในทำเลที่สนใจได้ที่คลังผลประมูล/ราคาขายทอดตลาดย้อนหลังเพื่อตั้งงบประมาณให้สมเหตุสมผลก่อนลงสนามจริง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ประมูลกรมบังคับคดีครั้งแรก ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง? บัตรประชาชนตัวจริงพร้อมสำเนา หนังสือรับรองนิติบุคคลถ้าซื้อในนามบริษัท หนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ 30 บาทถ้าให้ผู้อื่นประมูลแทน และเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับวางหลักประกัน

เงินหลักประกันวันประมูลต้องเตรียมเท่าไร? ขึ้นกับราคาประเมิน ตามหลักเกณฑ์ทั่วไป ราคาประเมินไม่เกิน 500,000 บาทวางไม่น้อยกว่า 5% ตั้งแต่ 500,000 บาทวางประกัน 50,000 บาท และเพิ่มขึ้นเป็นขั้นบันได แต่ควรอ่านประกาศของทรัพย์นั้นเพื่อยืนยันจำนวนจริงเสมอ

วันประมูลจริง ราคาจะลดลงถ้าไม่มีคนสู้ราคาไหม? ตามหลักเกณฑ์ทั่วไปที่พบบ่อย การประมูลมี 4 ครั้ง หากไม่มีผู้เสนอราคา ครั้งถัดไปมักลดราคาเริ่มต้นลงเหลือประมาณ 90%, 80% และ 70% ตามลำดับ แต่รายละเอียดจริงยึดตามประกาศแต่ละรายการ

ชนะประมูลแล้ว มีเวลากี่วันในการชำระเงินส่วนที่เหลือ? โดยทั่วไปภายใน 15 วัน หากยังไม่พร้อมสามารถยื่นขอขยายเวลาได้ไม่เกิน 3 เดือน และมักขยายได้เพียงครั้งเดียว

ประมูลได้แล้ว มีโอกาสที่ทรัพย์จะถูกถอนออกจากการขายทีหลังไหม? มีโอกาสเกิดขึ้นได้หากเจ้าหนี้และลูกหนี้ตกลงกันได้ภายหลัง ศาลอาจสั่งถอนทรัพย์แม้โอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อจะต้องยินยอมโอนกลับคืน แม้พบได้ไม่บ่อยแต่ควรรู้ไว้

ครั้งแรกที่ไปประมูล ควรทำอะไรก่อนถึงวันนัดจริง? ตรวจสอบทรัพย์จริง อ่านประกาศให้ครบ ตรวจภาระผูกพันและสถานะผู้ครอบครอง เตรียมเอกสารและเงินหลักประกัน และตั้งเพดานราคาสูงสุดไว้ล่วงหน้า

สรุป

การประมูลกรมบังคับคดีครั้งแรกไม่ยากถ้าแบ่งเป็น 4 ช่วงเวลาให้ชัด คือก่อนวันนัด วันประมูลจริง ภายใน 15 วันหลังชนะ และวันโอนกรรมสิทธิ์ รายละเอียดเล็กๆ อย่างตารางเงินหลักประกันตามราคาประเมิน กลไกลดราคาเมื่อไม่มีคนสู้ และกรอบเวลาขยายการชำระเงิน คือสิ่งที่ทำให้มือใหม่เตรียมตัวได้แม่นยำกว่าการเดา เตรียมตัวให้ครบทุกขั้นตอน แล้วโอกาสได้ทรัพย์ในราคาที่ตั้งใจไว้ก็เป็นไปได้จริง