ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ต้องเตรียมเงินเท่าไร (2569)

คำตอบสั้นๆ ก่อน: เงินที่ต้องเตรียมมี 4 ก้อนหลัก ไม่ใช่แค่ราคาที่เคาะได้ คือ (1) เงินหลักประกันวันประมูล (2) เงินส่วนที่เหลือซึ่งต้องชำระภายในกำหนดของสัญญา (3) ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่สำนักงานที่ดิน และ (4) เงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายแฝงหรือกรณีสินเชื่อไม่เป็นไปตามแผน บทความนี้แจกแจงแต่ละก้อนพร้อมมาตรการลดค่าโอนล่าสุดที่หลายคนยังไม่รู้

ก้อนที่ 1: เงินหลักประกันวันประมูล

ก่อนมีสิทธิสู้ราคา ผู้เข้าประมูลต้องวางเงินหลักประกันตามที่ระบุไว้ในประกาศขายทอดตลาดของทรัพย์นั้น จำนวนเงินไม่เท่ากันทุกรายการ ขึ้นกับมูลค่าและประเภทของทรัพย์ จึงต้อง อ่านประกาศแต่ละรายการให้ละเอียดก่อนวันนัดเสมอ ทั้งจำนวนเงินและรูปแบบที่ต้องใช้วาง เช่น เงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายสำนักงานบังคับคดี หากประมูลไม่ได้ เงินหลักประกันจะได้รับคืน แต่หากประมูลได้แล้วผิดสัญญาไม่ชำระส่วนที่เหลือ เงินนี้อาจถูกริบ

ก้อนที่ 2: เงินส่วนที่เหลือ ต้องพร้อมภายในกรอบเวลาสั้น

เมื่อประมูลได้แล้ว หลักประกันที่วางไว้จะถูกนับเป็นส่วนหนึ่งของราคา ส่วนที่เหลือต้องชำระให้ครบภายในกำหนดที่ระบุในสัญญา โดยทั่วไปประมาณ 15 วัน และอาจขอขยายเวลาได้ตามหลักเกณฑ์ในบางกรณี กรอบเวลานี้ค่อนข้างสั้นเมื่อเทียบกับกระบวนการอนุมัติสินเชื่อปกติ จึงควรเตรียมแหล่งเงินทุนให้พร้อมล่วงหน้า อ่านความเสี่ยงเรื่องนี้เพิ่มเติมที่ ประมูลได้แล้วกู้ไม่ผ่าน: ความเสี่ยงที่คนไม่รู้

ก้อนที่ 3: ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่สำนักงานที่ดิน

หลังชำระราคาครบและเข้าสู่ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ ยังมีค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินตามปกติ ในการซื้อทรัพย์จากขายทอดตลาด โดยทั่วไปผู้ซื้อมักเป็นผู้รับภาระค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่เกี่ยวข้องเองเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากไม่มีผู้ขายที่จะมาต่อรองแบ่งจ่ายเหมือนการซื้อขายทั่วไป แต่รายละเอียดที่แน่นอนควรตรวจสอบกับเจ้าหน้าที่บังคับคดีหรือสำนักงานที่ดินในแต่ละกรณี อ่านโครงสร้างค่าโอนแบบละเอียดได้ที่ ค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้าง

มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01% ที่ควรรู้

คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 อนุมัติมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากปกติ 2% และค่าจดทะเบียนจำนองจากปกติ 1% ให้เหลือเพียง 0.01% ทั้งสองรายการ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (รวมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ทั้งมือหนึ่งและมือสอง) โดยมีผลบังคับใช้ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 — Bangkokbiznews

เงื่อนไขสำคัญที่ควรรู้ก่อนคาดหวังส่วนลดนี้

• ผู้ซื้อต้องเป็น บุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย เท่านั้น
• ราคาซื้อขายและวงเงินจำนองต้อง ไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
• ต้องเป็นการ จดทะเบียนโอนและจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ส่วนลดค่าจดจำนองด้วย

มาตรการภาษีลักษณะนี้อาจมีการเปลี่ยนแปลงหรือขยายเวลาได้ตามนโยบายรัฐบาล ควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินหรือกรมที่ดินก่อนวันโอนจริงเสมอ อย่าอาศัยบทความนี้เป็นคำยืนยันสุดท้าย

ก้อนที่ 4: เงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายแฝงและกรณีไม่เป็นไปตามแผน

ก้อนที่มือใหม่มักลืมคำนวณมากที่สุด คือค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในราคาประมูลโดยตรง เช่น ค่าส่วนกลางค้างชำระของคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร ค่าดำเนินการขับไล่หากทรัพย์ยังมีผู้อยู่อาศัย และค่าซ่อมแซมสภาพทรัพย์ที่มักดูภายในไม่ได้ก่อนประมูล รวมถึงเงินสำรองกรณีสินเชื่อได้วงเงินไม่เต็มตามที่คาดไว้ อ่านรายละเอียดค่าใช้จ่ายแฝงแบบเต็มได้ที่ ค่าใช้จ่ายแอบแฝงตอนซื้อทรัพย์บังคับคดี

ใช้เครื่องคำนวณช่วยวางแผนก่อนตัดสินใจ

แทนที่จะกะประมาณเอง TeedinIQ มีเครื่องมือฟรีให้คำนวณล่วงหน้าได้ที่หน้ารวมเครื่องมือนักลงทุน

• เครื่องคิดต้นทุนซื้อจริง รวมค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
• เครื่องคำนวณกำไรคาดการณ์จากการประมูล/NPA ช่วยประเมินภาพรวมความคุ้มค่าก่อนตั้งงบประมูล
• เครื่องคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี สำหรับวางแผนต้นทุนหลังเป็นเจ้าของแล้ว

เครื่องมือทั้งหมดเป็นการประมาณการเพื่อช่วยตัดสินใจเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือภาษี ควรตรวจสอบตัวเลขจริงกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนทำธุรกรรม

เช็กลิสต์เงินที่ต้องเตรียมก่อนเข้าประมูล

1. เงินหลักประกันตามจำนวนที่ระบุในประกาศของทรัพย์นั้น
2. เงินส่วนที่เหลือ พร้อมใช้ภายในกรอบเวลาของสัญญา (ทั้งเงินสดและ/หรือวงเงินกู้ที่คุยกับธนาคารไว้ล่วงหน้าแล้ว)
3. ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่สำนักงานที่ดิน (ตรวจสอบว่าเข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าโอน 0.01% หรือไม่)
4. เงินสำรองสำหรับค่าส่วนกลางค้าง ค่าขับไล่ผู้อยู่อาศัย (ถ้ามี) และค่าซ่อมแซม

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี ต้องเตรียมเงินก้อนไหนบ้าง? หลักๆ มี 4 ก้อน คือ เงินหลักประกัน เงินส่วนที่เหลือ ค่าโอนและภาษี และเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายแฝงหรือกรณีสินเชื่อไม่เป็นไปตามแผน

เงินหลักประกันต้องเตรียมเท่าไร? ไม่เท่ากันทุกทรัพย์ ขึ้นกับมูลค่าและประเภทของทรัพย์ตามที่ระบุในประกาศของแต่ละรายการ ต้องอ่านประกาศให้ละเอียดก่อนวันนัด

ค่าโอนที่ดินตอนนี้ลดเหลือเท่าไร? ครม. มีมติเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 เฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยที่จดโอนและจำนองพร้อมกัน ควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่ายแฝงที่มักลืมคำนวณมีอะไรบ้าง? ค่าส่วนกลางค้างชำระ ค่าดำเนินการขับไล่ผู้อยู่อาศัย (ถ้ามี) และค่าซ่อมแซมสภาพทรัพย์

ควรเผื่อเงินสำรองไว้เท่าไร? ไม่มีตัวเลขตายตัว แต่ควรเผื่อสำหรับค่าใช้จ่ายแฝงและกรณีสินเชื่อได้วงเงินไม่เต็มตามคาด เพื่อไม่ให้เสียเงินหลักประกัน

สรุป

ราคาที่เคาะได้ในวันประมูลเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของงบประมาณจริง ยังต้องเตรียมเงินหลักประกัน เงินส่วนที่เหลือในกรอบเวลาสั้น ค่าโอนและภาษี (ซึ่งตอนนี้มีมาตรการลดเหลือ 0.01% ถึงกลางปี 2570 สำหรับผู้เข้าเงื่อนไข) และเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายแฝง รวมทุกก้อนแล้วเทียบกับงบที่มีจริงก่อนตัดสินใจเข้าสู้ราคา

ลองใช้เครื่องคำนวณต้นทุนซื้อจริงและกำไรคาดการณ์ก่อนวางแผนงบประมูลของคุณ หรือดูปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่กำลังจะถึงเพื่อเริ่มสำรวจทรัพย์ที่ตรงกับงบที่เตรียมไว้