ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569: ใครต้องจ่าย คิดยังไง เท่าไหร่

ถ้าคุณมีที่ดิน บ้าน คอนโด หรือกำลังจะซื้อที่ดินเปล่าหรือทรัพย์ NPA มาถือไว้ สิ่งหนึ่งที่ต้องรวมไว้ในต้นทุนคือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นภาษีที่ต้องจ่าย ทุกปี แม้ปล่อยที่ดินทิ้งไว้เฉย ๆ บทความนี้สรุปว่าใครต้องจ่าย คิดจากอะไร อัตราเท่าไหร่ในแต่ละประเภท และจ่ายเมื่อไหร่ เพื่อให้วางแผนต้นทุนถือครองได้ครบตั้งแต่ต้น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ใครเป็นคนเก็บ

เป็นภาษีรายปีที่คิดตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ครอบครอง โดยมี องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นผู้จัดเก็บ ได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา กฎหมายฉบับนี้มีผลตั้งแต่ปี 2562 และเริ่มเก็บจริงตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 โดยมาแทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิมที่ซ้ำซ้อนกัน

ใครต้องเสียภาษีที่ดิน

ผู้เสียภาษีคือ เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือผู้ครอบครองที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ จุดที่หลายคนเข้าใจผิดคือ กฎหมายดูจาก โฉนดที่ดิน ว่าใครเป็นเจ้าของ ไม่ได้ดูจากทะเบียนบ้าน ใครถือครองอยู่ในวันที่ 1 มกราคม ก็มีหน้าที่จ่ายภาษีของทั้งปีนั้น หากถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายคน ทุกคนต้องร่วมกันรับผิดชอบ

ภาษีที่ดินคิดจากอะไร

ฐานภาษีคือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งโดยปกติเป็นราคาเดียวกับ ราคาประเมินของกรมธนารักษ์และกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง สูตรคำนวณเป็นแบบขั้นบันได คือ

(มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง − มูลค่าที่ได้รับยกเว้น) × อัตราภาษีแต่ละขั้น = ค่าภาษีที่ต้องจ่าย

เนื่องจากใช้ราคาประเมินเป็นตัวตั้ง การรู้ราคาประเมินของแปลงจึงเป็นก้าวแรกก่อนคำนวณ และมีผลโดยตรงเมื่อ ราคาประเมินรอบใหม่ 2570–2573 ปรับขึ้น ฐานภาษีก็จะสูงขึ้นตาม

อัตราภาษีที่ดินแต่ละประเภทเท่าไหร่

กฎหมายแบ่งที่ดินตามการใช้ประโยชน์เป็น 4 ประเภท แต่ละประเภทมีอัตราต่างกันมาก จึงต้องรู้ก่อนว่าทรัพย์ของเราจัดอยู่ประเภทไหน

1. ที่อยู่อาศัย เพดานอัตราไม่เกิน 0.30% กรณีบ้านหลังหลักที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราเป็นดังนี้

มูลค่า (บาท)	อัตราต่อปี
0–50 ล้าน	ยกเว้น
เกิน 50–75 ล้าน	0.03%
เกิน 75–100 ล้าน	0.05%
เกิน 100 ล้าน	0.10%

2. เกษตรกรรม เพดานไม่เกิน 0.15% และถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรกต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

มูลค่า (บาท)	อัตราต่อปี
0–50 ล้าน	ยกเว้น
เกิน 50–125 ล้าน	0.01%
เกิน 125–150 ล้าน	0.03%
เกิน 150–550 ล้าน	0.05%
เกิน 550–1,050 ล้าน	0.07%
เกิน 1,050 ล้าน	0.10%

3. พาณิชยกรรมและการใช้ประโยชน์อื่น เช่น ร้านค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และ 4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ใช้อัตราขั้นเริ่มต้นชุดเดียวกัน

มูลค่า (บาท)	อัตราต่อปี
0–50 ล้าน	0.30%
เกิน 50–200 ล้าน	0.40%
เกิน 200–1,000 ล้าน	0.50%
เกิน 1,000–5,000 ล้าน	0.60%
เกิน 5,000 ล้าน	0.70%

อัตราข้างต้นเป็นชุดที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2565 บางปีรัฐออกมาตรการชั่วคราว เช่น เคยลดภาษีลง 15% ในปี 2566 หรือขยายกำหนดชำระ จึงควรตรวจประกาศล่าสุดของท้องถิ่นทุกปี

บ้านหลังหลักได้ยกเว้นเท่าไหร่

สิทธิยกเว้นเป็นของ บุคคลธรรมดา เท่านั้น และแบ่งเป็น 3 กรณีหลัก

• เจ้าของทั้งที่ดินและบ้าน เป็นที่อยู่อาศัยหลัก มีชื่อในทะเบียนบ้านวันที่ 1 มกราคม ได้ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก
• เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เช่น คอนโดห้องชุด หรือบ้านบนที่ดินเช่า ที่เป็นบ้านหลัก ได้ยกเว้น 10 ล้านบาทแรก
• บ้านหลังที่สองขึ้นไป ไม่มีสิทธิยกเว้น ถูกเก็บตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.02% ขึ้นไป

เพราะบ้านส่วนใหญ่ราคาไม่ถึง 50 ล้าน คนมีบ้านหลังเดียวจำนวนมากจึงไม่ต้องจ่ายจริง แต่ควรตรวจให้แน่ใจว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านของหลังนั้น

ทำไมที่ดินรกร้างยิ่งถือยิ่งแพง

เพราะกฎหมายตั้งใจกระตุ้นให้นำที่ดินมาใช้ประโยชน์ ที่ดินที่ปล่อยว่างไม่ได้ทำประโยชน์ตลอดปีจะเสียในอัตราเดียวกับเชิงพาณิชย์ และหากปล่อยทิ้ง ต่อเนื่องกัน อัตราจะถูกปรับเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปี โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 3% นี่คือเหตุผลที่การซื้อที่ดินเปล่าหรือทรัพย์ราคาถูกมาเก็งกำไรโดยไม่วางแผนใช้ประโยชน์ อาจกลายเป็นภาระต้นทุนถือครองที่พอกขึ้นทุกปี การนำไปทำเกษตร ปล่อยเช่า หรือพัฒนา จึงช่วยทั้งลดอัตราภาษีและสร้างรายได้

ทรัพย์ NPA และบ้านมรดกได้ลดภาษีไหม

ได้ กฎหมายให้ส่วนลดในบางกรณี ที่เกี่ยวกับผู้ซื้อทรัพย์มือสองโดยตรงคือ อสังหาริมทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน (ทรัพย์ NPA) ได้ลดภาษี 90% เป็นเวลาไม่เกิน 5 ปีนับแต่ทรัพย์ตกเป็นของสถาบันการเงินนั้น นอกจากนี้ บ้านที่ได้รับมาทางมรดก และจดทะเบียนก่อน 13 มีนาคม 2562 ที่ใช้อยู่อาศัยเองได้ลด 50% ส่วนโครงการจัดสรรหรือคอนโดที่อยู่ระหว่างพัฒนาได้ลด 90% ไม่เกิน 3 ปี หากคุณกำลัง ดูทรัพย์ NPA จากธนาคาร ส่วนลดนี้เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ต้นทุนถือครองต่ำกว่าที่คิด

จ่ายภาษีที่ดินเมื่อไหร่ ที่ไหน

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะประเมินและ ส่งแบบประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ ให้ชำระ ภายในเดือนเมษายน ของปีนั้น (บางปีมีประกาศขยายเวลา) ชำระได้ที่สำนักงานเทศบาล อบต. สำนักงานเขตของ กทม. หรือศาลาว่าการเมืองพัทยา แล้วแต่พื้นที่ ถ้าค่าภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไปสามารถขอผ่อนได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน หากชำระล่าช้าจะมีเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามที่กฎหมายกำหนด ดังนั้นเมื่อได้รับจดหมายแจ้งประเมินควรตรวจรายการและรีบดำเนินการ

เช็คลิสต์ก่อนคำนวณภาษีที่ดิน

1. ทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ของแปลงที่ถือครอง
2. จัดประเภทการใช้ประโยชน์ให้ถูก (อยู่อาศัย เกษตร พาณิชย์ หรือรกร้าง)
3. เช็คสิทธิยกเว้น 50 ล้าน/10 ล้าน และการมีชื่อในทะเบียนบ้าน
4. ถ้าเป็นทรัพย์ NPA หรือบ้านมรดก ตรวจสิทธิลดหย่อน 90%/50%
5. เตรียมชำระภายในเดือนเมษายน หรือยื่นผ่อนหากค่าภาษีสูง

สรุป

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปีที่คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ แบ่งอัตราตามการใช้ประโยชน์ 4 ประเภท บ้านหลังหลักส่วนใหญ่ได้ยกเว้นถึง 50 ล้านบาท ขณะที่ที่ดินรกร้างเสียแพงและเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี ใครที่ซื้อที่ดินเปล่าหรือทรัพย์ NPA มาถือ ควรรวมภาษีรายปีนี้เข้าไปในต้นทุน และใช้สิทธิลดหย่อนที่มีให้ครบ

อ่านเพิ่มเติม

• ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ เช็คยังไง
• ค่าโอนที่ดินมีอะไรบ้าง คิดยังไง
• NPA คืออะไร รวมทุกอย่างที่นักลงทุนต้องรู้
• บ้านมือสองขายทอดตลาดราคาเท่าไรจริง: ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 90,878 รายการ
• รวมบทความความรู้เรื่องที่ดินและการลงทุน

อยากประเมินต้นทุนถือครองรวมภาษีที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อ ลองใช้ TeedinIQ เทียบราคาประเมินกับราคาตลาดและดูข้อมูลแปลงในที่เดียว เริ่มจาก ค้นหาทรัพย์ NPA ทุกธนาคาร หรือดู แพ็กเกจการใช้งาน ที่เหมาะกับคุณ