ทรัพย์ประมูลราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีจริงไหม? ข้อมูลขายจริง 148,800 รายการ (2569)

คำตอบสั้นๆ ก่อน: มีจริง และมีจำนวนมากกว่าที่หลายคนคิด จากข้อมูลราคาขายทอดตลาดที่สำเร็จจริง 148,800 รายการที่ TeedinIQ รวบรวมจากกรมบังคับคดี ช่วงเดือนกันยายน 2568 ถึงเมษายน 2569 มีถึง 89,999 รายการ หรือ 60.5% ที่ขายสำเร็จในราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท ไม่ใช่ตัวเลขที่เดาเอา แต่นับได้จากราคาที่ปิดการขายจริง บทความนี้แจกแจงตัวเลขให้ครบ อธิบายว่าทำไม "ราคาประเมิน" กับ "ราคาขายจริง" ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน และเชื่อมกับข้อมูลตลาดภายนอกที่ยืนยันไปในทิศทางเดียวกัน

คำตอบตรงๆ จากข้อมูลขายจริง 148,800 รายการ

นี่คือราคาที่ ขายสำเร็จแล้วจริง ไม่ใช่ราคาตั้งขายหรือราคาประเมิน ครอบคลุม 77 จังหวัดทั่วประเทศ ช่วงวันที่ 3 กันยายน 2568 – 10 เมษายน 2569

ช่วงราคาที่ขายได้จริง	จำนวนรายการ	สัดส่วน
ต่ำกว่า 500,000 บาท	54,016	36.3%
500,000 – 1,000,000 บาท	35,983	24.2%
1,000,000 – 3,000,000 บาท	49,604	33.3%
3,000,000 – 7,000,000 บาท	7,189	4.8%
เกิน 7,000,000 บาท	2,008	1.3%

รวมสองช่วงแรก (ต่ำกว่า 500,000 บาท และ 500,000-1,000,000 บาท) ได้ 89,999 รายการ หรือ 60.5% ของทั้งหมด ที่ขายสำเร็จในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เท่ากับว่าในทรัพย์ที่ขายทอดตลาดสำเร็จ 3 รายการ จะมีมากกว่า 1 รายการที่ปิดการขายต่ำกว่า 1 ล้านบาท

กลุ่มราคานี้ไม่ได้แปลว่า "ของเหลือ" — ข้อมูลตลาดยืนยันว่ากำลังโตสวนทาง

ตัวเลข 60.5% ข้างต้นไม่ได้ลอยอยู่เดี่ยวๆ มีข้อมูลจากภายนอกที่ชี้ไปทิศทางเดียวกัน ทรัพย์จากกรมบังคับคดีในไตรมาส 3 ปี 2568 มีจำนวน 74,813 หน่วย เพิ่มขึ้น 55.9% เทียบปีก่อนหน้า คิดเป็นสัดส่วนถึง 30.8% ของตลาดบ้านมือสองทั้งหมด — Thairath/REIC และในข้อมูลชุดเดียวกันนี้เอง กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นกลุ่มเดียวที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จริงเพิ่มขึ้น (+1% ในจำนวนหน่วย และ +2.7% ในมูลค่า) ขณะที่บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทกลับโอนจริงลดลงถึง -15.9% ในช่วงเดียวกัน

ทำไมกลุ่มราคานี้ถึงยังเติบโตสวนตลาด

ข้อมูลที่มีอยู่ไม่ได้ระบุสาเหตุที่แน่ชัด แต่ตั้งข้อสังเกตได้ว่าในช่วงที่กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัว กลุ่มราคาที่เข้าถึงง่ายกว่ามักเป็นกลุ่มที่ยังเคลื่อนไหวได้ต่อเนื่อง ขณะที่กลุ่มราคาสูงต้องพึ่งกำลังซื้อเฉพาะกลุ่มมากกว่า ทรัพย์ขายทอดตลาดที่มีสัดส่วนราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทถึง 60.5% จึงตรงกับกลุ่มที่ตลาดโดยรวมยังเติบโตอยู่พอดี แต่นี่เป็นเพียงข้อสังเกตจากข้อมูลสองชุดที่สอดคล้องกัน ไม่ใช่การพิสูจน์ความสัมพันธ์เชิงสาเหตุ

แล้วทรัพย์ที่ "กำลังจะเปิดประมูล" ตอนนี้ล่ะ มีสัดส่วนราคาต่ำแบบนี้ไหม

TeedinIQ มีปฏิทินนัดขายทอดตลาดที่กำลังจะถึงด้วย ณ วันที่เก็บข้อมูล (25 กรกฎาคม 2569) มีทรัพย์นัดขายในช่วงประมาณ 60 วันข้างหน้ารวม 25,329 รายการ แบ่งตามช่วงราคาได้ดังนี้

ช่วงราคาประเมิน	จำนวนรายการ
ต่ำกว่า 500,000 บาท	9,378
500,000 – 1,000,000 บาท	6,705
1,000,000 – 3,000,000 บาท	6,990
3,000,000 – 7,000,000 บาท	1,384
เกิน 7,000,000 บาท	872

รวมสองช่วงแรกได้ 16,083 รายการ หรือ 63.5% ของนัดที่กำลังจะถึงทั้งหมด ใกล้เคียงกับสัดส่วนในข้อมูลขายจริง แต่ตัวเลขชุดนี้คือราคาประเมินของกรมบังคับคดี ไม่ใช่ราคาที่จะขายได้จริงและไม่ใช่ราคาเริ่มต้นประมูล ห้ามใช้แทนกันโดยเด็ดขาด

ทำไมราคาประเมิน ราคาเริ่มประมูล และราคาขายจริง ถึงไม่เท่ากัน

หลายคนสับสน 3 ราคานี้ว่าเป็นเรื่องเดียวกัน ทั้งที่จริงต่างกันทั้งที่มาและความหมาย

1. ราคาประเมิน เป็นราคาที่กรมบังคับคดีตั้งไว้ล่วงหน้าเพื่อใช้อ้างอิงในการประกาศขาย ไม่ใช่ราคาที่คาดว่าจะขายได้
2. ราคาเริ่มต้นประมูล เป็นราคาตั้งต้นของแต่ละนัด ซึ่งถ้านัดก่อนหน้าไม่มีผู้เสนอราคา ราคาเริ่มต้นของนัดถัดไปมักถูกปรับลดลงตามหลักเกณฑ์ที่กรมบังคับคดีกำหนดไว้ในประกาศของแต่ละรายการ รายละเอียดว่าลดกี่เปอร์เซ็นต์ในนัดที่เท่าไรแตกต่างกันไปตามประกาศแต่ละฉบับ
3. ราคาขายจริง คือราคาที่ประมูลได้จริงในวันที่มีผู้ชนะการเสนอราคา เป็นตัวเลขเดียวที่อยู่ในตารางราคาขายจริง 148,800 รายการด้านบน

ตัวอย่างที่เห็นชัดคือกรณีจริงที่เคยมีผู้ใช้งานเล่าไว้บน Pantip ว่าเจอทาวน์เฮาส์ประกาศราคาเปิด 1.9 ล้านบาท แต่ขายจริงไปที่ 4.2 ล้านบาท — Pantip แสดงว่าราคาที่ประกาศไว้ล่วงหน้ากับราคาที่ขายได้จริงอาจต่างกันได้มาก ทั้งสูงกว่าและต่ำกว่า จึงควรใช้ข้อมูลราคาขายจริงย้อนหลังประกอบการตั้งงบ ไม่ใช่อ้างอิงจากราคาประเมินหรือราคาเปิดเพียงอย่างเดียว

ประเภททรัพย์ไหนมีโอกาสเจอราคาต่ำกว่า 1 ล้านมากที่สุด

จากข้อมูลขายจริงชุดเดียวกัน แยกตามประเภททรัพย์ได้ดังนี้ (4 ประเภทนี้นับรวมได้ 148,673 รายการ จากทั้งหมด 148,800 รายการ ส่วนต่าง 127 รายการ เป็นทรัพย์ที่ไม่มีข้อมูลประเภทระบุชัดเจนในข้อมูลต้นทาง)

ประเภททรัพย์	จำนวนรายการ	ราคามัธยฐาน
ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง	90,878	1,030,000 บาท
ที่ดินว่างเปล่า	43,655	200,000 บาท
ห้องชุด	13,934	890,000 บาท
สิ่งปลูกสร้าง (ไม่รวมที่ดิน)	206	85,000 บาท

ที่ดินว่างเปล่าคือกลุ่มที่มีราคามัธยฐานต่ำที่สุด ที่ 200,000 บาท ต่ำกว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกว่า 5 เท่า แต่การได้ราคาต่ำมาพร้อมกับสิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อ เช่น ทางเข้าออกและข้อจำกัดผังเมือง อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมที่ ที่ดินเปล่าประมูล ราคามัธยฐาน 200,000 บาท ซื้อแล้วทำอะไรได้บ้าง ส่วนห้องชุดมีราคามัธยฐานอยู่ระหว่างที่ดินเปล่ากับที่ดินพร้อมบ้าน แต่มีเรื่องค่าส่วนกลางค้างชำระที่ต้องเช็คก่อนเสมอ อ่านที่ ห้องชุดประมูล 1,753 ยูนิตที่กำลังจะขาย ค่าส่วนกลางค้างใครจ่าย

จังหวัดไหนมีโอกาสเจอราคาต่ำกว่า 1 ล้านมากที่สุด

สัดส่วน 60.5% ทั่วประเทศไม่ได้กระจายเท่ากันทุกจังหวัด จากตาราง 15 จังหวัดที่ขายทอดตลาดสำเร็จมากที่สุด (อ่านเต็มที่ จังหวัดไหนมีทรัพย์ประมูลเยอะสุด) มีถึง 5 จังหวัดที่ราคามัธยฐานของตัวเองก็ยังต่ำกว่า 1 ล้านบาท ได้แก่ ศรีสะเกษ (255,000 บาท) ร้อยเอ็ด (280,000 บาท) อุบลราชธานี (305,000 บาท) ขอนแก่น (520,000 บาท) และนครราชสีมา (530,000 บาท)

ในทางคณิตศาสตร์ เมื่อราคามัธยฐานของจังหวัดใดต่ำกว่า 1 ล้านบาท หมายความว่า อย่างน้อยครึ่งหนึ่งของทรัพย์ที่ขายสำเร็จในจังหวัดนั้นมีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทด้วย เพราะค่ามัธยฐานคือจุดกึ่งกลางของข้อมูลทั้งหมด ผู้ที่มีงบจำกัดและเปิดรับทำเลต่างจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ จึงมีโอกาสเจอทรัพย์ในงบนี้มากกว่าทำเลในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ราคามัธยฐานสูงกว่ามาก ส่วนจังหวัดที่ราคามัธยฐานสูงอย่างกรุงเทพมหานคร (1,440,000 บาท) หรือนนทบุรี (1,240,000 บาท) ก็ยังมีทรัพย์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทปะปนอยู่เช่นกัน เพียงแต่สัดส่วนน้อยกว่าทำเลที่ราคาโดยรวมต่ำกว่า

จะหาทรัพย์กลุ่มราคานี้ได้จากไหน

1. ดูนัดขายทอดตลาดที่กำลังจะถึง พร้อมราคาประเมินเบื้องต้นได้ที่ปฏิทินนัดขายทอดตลาด ซึ่งอัปเดตทุกวันจากกรมบังคับคดีและกรองตามช่วงราคาได้
2. ดูราคาขายจริงย้อนหลัง แยกตามจังหวัดและเดือนได้ที่คลังผลประมูล/ราคาขายทอดตลาดย้อนหลัง เพื่อเทียบว่าทำเลที่สนใจมักปิดการขายที่ราคาระดับไหน
3. ดูภาพรวมทรัพย์ทั้งหมดในจังหวัดที่สนใจ ได้ที่หน้าจังหวัดของ TeedinIQ โดยตรง
4. คำนวณต้นทุนซื้อจริงรวมค่าโอนและภาษี ก่อนตั้งงบ ด้วยเครื่องมือนักลงทุนของ TeedinIQ ซึ่งใช้ได้ฟรีไม่ต้องสมัครสมาชิก

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ทรัพย์ประมูลราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีจริงไหม? มีจริง จากข้อมูลราคาขายจริง 148,800 รายการที่ TeedinIQ รวบรวมจากกรมบังคับคดี (ก.ย. 2568 – เม.ย. 2569) มี 89,999 รายการ หรือ 60.5% ที่ขายสำเร็จในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท แบ่งเป็นต่ำกว่า 5 แสนบาท 54,016 รายการ และ 5 แสน-1 ล้านบาท 35,983 รายการ

ทำไมกลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านถึงสำคัญกับตลาดตอนนี้? เพราะข้อมูลภายนอกจาก Thairath/REIC ชี้ว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นกลุ่มเดียวในตลาดบ้านมือสองที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จริงเพิ่มขึ้น (+1% ในจำนวนหน่วย และ +2.7% ในมูลค่า) ขณะที่บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทโอนจริงลดลงถึง -15.9% ในช่วงเดียวกัน

ราคาประเมิน ราคาเริ่มประมูล และราคาขายจริง ต่างกันอย่างไร? ราคาประเมินคือราคาที่กรมบังคับคดีตั้งไว้ล่วงหน้าเพื่อใช้อ้างอิง ราคาเริ่มประมูลคือราคาตั้งต้นของแต่ละนัดซึ่งอาจถูกปรับลดหากนัดก่อนหน้าไม่มีผู้เสนอราคา ส่วนราคาขายจริงคือราคาที่ประมูลได้จริงในวันที่มีผู้ชนะการเสนอราคา ทั้งสามราคานี้ไม่เท่ากันเสมอไปและไม่ควรใช้แทนกัน

ทรัพย์ที่กำลังจะเปิดประมูลตอนนี้ มีสัดส่วนราคาต่ำแบบนี้ไหม? จากราคาประเมินของทรัพย์ที่มีนัดขายทอดตลาดในช่วงประมาณ 60 วันข้างหน้า (ข้อมูล ณ 25 กรกฎาคม 2569) มี 16,083 รายการจาก 25,329 รายการ หรือ 63.5% ที่ราคาประเมินต่ำกว่า 1 ล้านบาท แต่ต้องย้ำว่านี่คือราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่จะขายได้จริง

ทรัพย์ประเภทไหนมีโอกาสเจอราคาต่ำกว่า 1 ล้านมากที่สุด? จากข้อมูลขายจริง ที่ดินว่างเปล่ามีราคามัธยฐานต่ำสุดที่ 200,000 บาท รองลงมาคือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินที่ 85,000 บาท ขณะที่ห้องชุดมัธยฐาน 890,000 บาท และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมัธยฐานสูงสุดที่ 1,030,000 บาท

สรุป

ทรัพย์ประมูลราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมีอยู่จริง และมีสัดส่วนมากถึง 60.5% ของทรัพย์ที่ขายทอดตลาดสำเร็จจริง 148,800 รายการ ตัวเลขนี้ยังสอดคล้องกับข้อมูลตลาดภายนอกที่ชี้ว่ากลุ่มราคานี้เป็นกลุ่มเดียวที่ยังเติบโตอยู่ แต่สิ่งสำคัญคือต้องแยกให้ออกระหว่างราคาประเมิน ราคาเริ่มต้นประมูล และราคาขายจริง เพราะทั้งสามไม่เท่ากันเสมอไป ก่อนตั้งงบจึงควรอิงจากราคาขายจริงย้อนหลัง ไม่ใช่ราคาประเมินที่เห็นในประกาศเพียงอย่างเดียว

เริ่มดูทรัพย์ในงบที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้ที่ปฏิทินนัดขายทอดตลาด หรือเทียบราคาขายจริงย้อนหลังของทำเลที่สนใจได้ที่คลังผลประมูล/ราคาขายทอดตลาดย้อนหลัง