ประมูลนัดไหนดี? ดูจากข้อมูลขายจริง 148,800 รายการ (2569)

คำตอบตรงๆ ก่อน: เรื่อง "นัดไหนถูกที่สุด" ยังไม่มีข้อมูลสาธารณะที่ตอบได้ชัดเจน เพราะข้อมูลระดับรายนัด (นัดที่ 1, 2, 3 ของแต่ละทรัพย์ราคาลดเท่าไร) ยังไม่ถูกเปิดเผยต่อสาธารณะแบบเป็นระบบ บทความนี้จะไม่เดาให้ แต่จะตอบสิ่งที่ ข้อมูลจริงตอบได้แน่นอน นั่นคือภาพรวมราคาที่ขายทอดตลาดสำเร็จจริงกว่า 148,800 รายการที่ TeedinIQ รวบรวมจากกรมบังคับคดี (LED) ช่วงเดือนกันยายน 2568 ถึงเมษายน 2569 ครอบคลุม 77 จังหวัด — ข้อมูลระดับนี้ไม่มีพอร์ทัลอื่นรวบรวมไว้ และช่วยให้คุณตั้งงบประมาณได้สมเหตุสมผลกว่าการเดาว่า "นัดไหนดี"

ทำไมถึงตอบไม่ได้ว่านัดไหนถูกที่สุด

เป็นที่รู้กันทั่วไปว่าถ้าทรัพย์ไม่มีผู้เสนอราคาในนัดแรก ราคาเริ่มต้นของนัดถัดไปมักถูกปรับลดลงตามหลักเกณฑ์ที่กรมบังคับคดีกำหนดไว้ในประกาศของแต่ละรายการ แต่รายละเอียดจริง เช่น ลดกี่เปอร์เซ็นต์ในนัดที่เท่าไร แตกต่างกันไปตามประกาศแต่ละฉบับ และไม่มีฐานข้อมูลสาธารณะที่รวบรวมสถิติระดับ "รายนัด" ของทุกทรัพย์ไว้ในที่เดียว TeedinIQ เองก็ยังไม่มีข้อมูลชุดนี้ในตอนนี้ จึงขอพูดตรงๆ แทนที่จะเดาให้ฟังเป็นตุเป็นตะ

สิ่งที่มีประโยชน์กว่าคือการดู ราคาที่ขายสำเร็จจริงในอดีต เพื่อประเมินว่าทรัพย์ประเภทและทำเลที่คุณสนใจ มักปิดการขายที่ช่วงราคาไหน

ราคาที่ขายทอดตลาดได้จริง จากข้อมูล 148,800 รายการ

จากข้อมูลราคาขายจริงที่ TeedinIQ รวบรวมจากกรมบังคับคดี (LED) รวม 148,800 รายการ ครอบคลุม 77 จังหวัด ช่วงเวลา 3 กันยายน 2568 – 10 เมษายน 2569 แบ่งตามช่วงราคาได้ดังนี้

ช่วงราคาที่ขายได้จริง	จำนวนรายการ	สัดส่วน
ต่ำกว่า 500,000 บาท	54,016	36.3%
500,000 – 1,000,000 บาท	35,983	24.2%
1,000,000 – 3,000,000 บาท	49,604	33.3%
3,000,000 – 7,000,000 บาท	7,189	4.8%
เกิน 7,000,000 บาท	2,008	1.3%

60.5% ของทรัพย์ที่ขายทอดตลาดสำเร็จจริง มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท นี่คือข้อมูลที่ช่วยตั้งความคาดหวังเรื่องงบประมาณได้ตรงกว่าการฟังคำเล่าลือ

แยกตามปี: 2568 เทียบกับ 2569

ปี 2569 มีรายการขายสำเร็จ 67,612 รายการ ราคามัธยฐาน 780,000 บาท ส่วนปี 2568 มี 81,188 รายการ ราคามัธยฐาน 790,000 บาท ตัวเลขทั้งสองปีใกล้เคียงกันมาก แสดงว่าระดับราคากลางของตลาดนี้ค่อนข้างคงที่ในช่วงเวลาที่ผ่านมา ไม่ได้แกว่งขึ้นลงรุนแรงระหว่างปี

ราคามัธยฐานแยกตามประเภททรัพย์

ประเภททรัพย์มีผลต่อราคามากกว่าที่หลายคนคิด จากข้อมูลจริงชุดเดียวกัน

ประเภททรัพย์	จำนวนรายการ	ราคามัธยฐาน
ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง	90,878	1,030,000 บาท
ที่ดินว่างเปล่า	43,655	200,000 บาท
ห้องชุด	13,934	890,000 บาท
สิ่งปลูกสร้าง (ไม่รวมที่ดิน)	206	85,000 บาท

ถ้างบประมาณจำกัดและเปิดรับที่ดินเปล่าที่ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ราคามัธยฐานที่ขายจริงจะต่ำกว่าที่ดินพร้อมบ้านมาก แต่ก็ต้องแลกกับการที่ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้างพร้อมใช้งาน ส่วนห้องชุดมีราคามัธยฐานอยู่ระหว่างที่ดินเปล่ากับที่ดินพร้อมบ้าน

ราคาขายจริงแยกตามจังหวัด (15 จังหวัดที่มีการขายมากที่สุด)

จังหวัด	จำนวนรายการ	ราคามัธยฐาน
กรุงเทพมหานคร	14,994	1,440,000 บาท
ชลบุรี	10,774	1,100,000 บาท
ปทุมธานี	8,145	960,000 บาท
ระยอง	7,405	1,110,000 บาท
นครราชสีมา	7,380	530,000 บาท
นนทบุรี	5,108	1,240,000 บาท
สมุทรปราการ	4,452	1,160,000 บาท
ขอนแก่น	4,008	520,000 บาท
เชียงใหม่	3,566	1,020,000 บาท
อุบลราชธานี	3,458	305,000 บาท
ร้อยเอ็ด	3,192	280,000 บาท
ศรีสะเกษ	2,881	255,000 บาท
นครปฐม	2,792	890,000 บาท
พระนครศรีอยุธยา	2,745	940,000 บาท
นครศรีธรรมราช	2,457	480,000 บาท

สังเกตว่าราคามัธยฐานต่างกันมากตามภูมิภาค เช่น จังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนืออย่างอุบลราชธานี ร้อยเอ็ด และศรีสะเกษ มีราคามัธยฐานต่ำกว่าจังหวัดในเขตปริมณฑลและภาคตะวันออกอย่างชัดเจน หากสนใจจังหวัดใดเป็นพิเศษ ดูภาพรวมตลาดของจังหวัดนั้นเพิ่มเติมได้ เช่น ภาพรวมจังหวัดชลบุรี หรือ ภาพรวมจังหวัดนครราชสีมา

บริบทตลาด: ทรัพย์บังคับคดีกำลังเติบโตและกลุ่มราคาต่ำคือกลุ่มที่ยังโตจริง

ข้อมูลจากภายนอกช่วยยืนยันทิศทางเดียวกับข้อมูลด้านบน ทรัพย์จากกรมบังคับคดีในไตรมาส 3 ปี 2568 มีจำนวน 74,813 หน่วย เพิ่มขึ้น 55.9% เทียบปีก่อนหน้า และคิดเป็นสัดส่วนถึง 30.8% ของตลาดบ้านมือสองทั้งหมด — Thairath/REIC ขณะเดียวกัน กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นกลุ่มเดียวที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จริงเพิ่มขึ้น (+1% ในจำนวนหน่วย และ +2.7% ในมูลค่า) ส่วนบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทกลับโอนจริงลดลงถึง -15.9% ในช่วงเดียวกัน — แหล่งเดียวกัน

ตัวเลขนี้สอดคล้องกับสิ่งที่ข้อมูลราคาขายจริงของ TeedinIQ พบ นั่นคือกลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทคือกลุ่มที่มีปริมาณการขายทอดตลาดสำเร็จมากที่สุด (60.5%) และยังเป็นกลุ่มเดียวในตลาดบ้านมือสองที่ยังเติบโตจริงในภาพรวมด้วย

ใช้ข้อมูลนี้วางแผนงบประมูลของคุณ

แทนที่จะเดาว่านัดไหนดี ลองใช้ข้อมูลราคาขายจริงข้างต้นตั้งงบประมาณ

1. ดูราคามัธยฐานของประเภททรัพย์ที่สนใจ เทียบกับงบที่มี
2. ดูราคามัธยฐานของจังหวัดที่สนใจ เพื่อประเมินว่าทรัพย์ในทำเลนั้นมักปิดการขายที่ราคาระดับไหน
3. ติดตามทรัพย์ที่กำลังจะเปิดประมูลจริง ที่ปฏิทินนัดขายทอดตลาดซึ่งอัปเดตทุกวันจากกรมบังคับคดี
4. ดูข้อมูลราคาขายจริงย้อนหลังแบบละเอียดตามจังหวัดและเดือน ได้ที่คลังผลประมูล/ราคาขายทอดตลาดย้อนหลัง ซึ่งมีทั้งข้อมูลรายจังหวัดและไฟล์ดาวน์โหลด

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ประมูลนัดที่เท่าไรราคาถูกที่สุด? ยังไม่มีข้อมูลสาธารณะที่ระบุชัดเจนว่านัดที่เท่าไรจะได้ราคาต่ำสุด สิ่งที่ตอบได้จริงคือภาพรวมราคาที่ขายสำเร็จจริงจากข้อมูลย้อนหลัง

ทรัพย์ขายทอดตลาดส่วนใหญ่ขายได้ในราคาเท่าไร? จากข้อมูลจริง 148,800 รายการ 60.5% ขายได้ในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และอีก 33.3% อยู่ในช่วง 1-3 ล้านบาท

ที่ดินว่างเปล่ากับที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ราคามัธยฐานต่างกันแค่ไหน? ที่ดินว่างเปล่ามัธยฐาน 200,000 บาท ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมัธยฐาน 1,030,000 บาท และห้องชุดมัธยฐาน 890,000 บาท

จังหวัดไหนมีการขายทอดตลาดมากที่สุด? กรุงเทพมหานครมากที่สุดที่ 14,994 รายการ รองลงมาคือชลบุรีและปทุมธานี แต่ละจังหวัดมีราคามัธยฐานต่างกันตามสภาพตลาด

ดูราคาขายจริงย้อนหลังของจังหวัดที่สนใจได้ที่ไหน? ดูได้ที่คลังผลประมูล/ราคาขายทอดตลาดย้อนหลัง ซึ่งแยกข้อมูลตามจังหวัดและเดือน

สรุป

คำถาม "นัดไหนดี" ยังตอบไม่ได้จากข้อมูลที่มีอยู่ในปัจจุบัน แต่ข้อมูลราคาขายจริง 148,800 รายการที่ TeedinIQ รวบรวมไว้ตอบคำถามที่สำคัญกว่านั้นได้ นั่นคือทรัพย์แต่ละประเภทและแต่ละจังหวัด มักปิดการขายที่ระดับราคาใด ใช้ข้อมูลนี้ตั้งงบประมาณให้สมเหตุสมผล แทนการเดาสุ่มว่านัดไหนจะถูกที่สุด แล้วติดตามทรัพย์ที่กำลังจะเปิดประมูลจริงในทำเลที่สนใจต่อได้ทันที

ดูปฏิทินนัดขายทอดตลาดล่าสุด หรือสำรวจคลังราคาขายจริงย้อนหลังทุกจังหวัด เพื่อวางแผนงบประมาณของคุณเอง